Sous-location : 69 questions, 69 réponses

La sous-location consiste, pour un locataire, à louer tout ou partie du logement qu’il loue à une autre personne, le sous-locataire, moyennant un loyer. Elle est légale avec l’accord écrit du propriétaire. La sous-location professionnelle désigne l’activité d’une entreprise qui loue des logements pour les proposer meublés en courte ou moyenne durée.

Oui, à condition d’avoir l’accord écrit du propriétaire, y compris sur le prix (article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation ; Code civil et clauses du bail pour les autres). Sans accord, le bail peut être résilié et les sous-loyers restitués au propriétaire. Pour un meublé de tourisme, il faut aussi déclarer le logement en mairie et respecter les règles locales.

Un particulier sous-loue sa résidence principale de façon occasionnelle, dans la limite de 120 nuitées par an et sans dépasser son propre loyer au m². Un sous-loueur professionnel est une entreprise qui loue des logements qu’elle n’habite pas, avec un bail adapté (civil, dérogatoire ou commercial), pour les exploiter toute l’année en meublé de courte ou moyenne durée.

Un logement bien choisi laisse 300 à 900 € par mois après loyer, charges, ménage, plateformes et assurance, selon la ville et la saison. Les villes moyennes touristiques (Biarritz, Annecy, Colmar, La Rochelle) offrent les meilleurs écarts. Le calcul se fait avant de signer, à partir des loyers demandés et des revenus meublés de la ville.

Pas un bail d’habitation classique, réservé à la résidence principale. Une entreprise de sous-location signe un bail civil, un bail dérogatoire (3 ans maximum, article L.145-5 du Code de commerce) ou un bail commercial, avec une clause autorisant expressément la sous-location.

Entre 3 000 et 8 000 € par logement : dépôt de garantie, premier loyer, ameublement, assurance, photos. Le dépôt est rendu à la fin du bail. Les premiers revenus arrivent dès le premier mois d’exploitation.

Avec un dossier d’entreprise (Kbis, assurances, présentation), un loyer garanti chaque mois que le logement soit occupé ou non, un entretien permanent du bien et un contrat clair avec une sortie propre à l’échéance. Les propriétaires acceptent quand l’inconnu est remplacé par une entreprise identifiable.

En 2026, Biarritz, Annecy, Colmar, Saint-Malo et La Rochelle offrent les meilleurs restes mensuels pour un T2. Les grandes villes étudiantes (Montpellier, Toulouse, Lyon) fonctionnent bien en moyenne durée. Le classement complet de 48 villes est mis à jour chaque semaine.

En bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le micro-BIC (30 % d’abattement pour un meublé non classé, plafond 15 000 €) est rarement intéressant car les charges représentent 80 % des recettes ; le régime réel ou la société à l’impôt sur les sociétés s’imposent dès le premier logement.

Oui, avec l’accord écrit du propriétaire, la déclaration du meublé de tourisme en mairie et son numéro d’enregistrement sur l’annonce, et l’autorisation de changement d’usage dans les villes qui l’exigent (plus de 200 000 habitants, petite couronne parisienne, communes volontaires).

Oui, à condition d’avoir l’accord écrit du propriétaire qui autorise expressément la sous-location, de respecter les règles de la ville (déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, parfois autorisation de changement d’usage) et d’exercer avec un statut et une assurance adaptés. Sous-louer sans accord du bailleur est interdit et peut entraîner la résiliation du bail.

Comptez le dépôt de garantie, le premier loyer et l’ameublement : entre 2 500 et 6 000 € pour un T2 meublé correctement. Un logement déjà meublé divise cette mise de départ par deux.

Entre 200 et 600 € par mois et par logement selon la ville et le loyer négocié, avant impôt. Le revenu vient de la répétition : 3 à 5 logements bien choisis font un revenu complet.

Non. Sous-louer sans l’accord écrit du bailleur est interdit et peut entraîner la résiliation du bail et des dommages et intérêts. L’accord doit être écrit, explicite et, pour un bail d’habitation classique, mentionner le loyer pratiqué.

C’est l’autorisation, délivrée par la mairie, de transformer un logement en meublé de tourisme lorsqu’il n’est pas la résidence principale du loueur. Elle est exigée dans de nombreuses grandes villes et zones tendues, parfois avec compensation ou quotas.

Non : vous exploitez le logement pour votre propre compte. En revanche, percevoir des honoraires d’un propriétaire pour gérer son bien (gestion locative) relève de la loi Hoguet et exige une carte professionnelle.

Entre 50 et 65 % dans la plupart des villes françaises, jusqu’à 70 % dans les grandes métropoles et les stations très demandées. Prenez l’hypothèse basse pour vos calculs.

Entre 30 et 60 € par départ pour un T2 (femme de ménage ou société), plus le linge. Facturez des frais de ménage aux voyageurs pour en couvrir une partie.

Oui, mais après : le reste avant impôt sert à comparer les logements entre eux. L’imposition dépend ensuite de votre statut (micro-BIC, réel, société).

Oui, toujours. L’accord doit décrire l’activité réelle. Un propriétaire qui découvre la sous-location après coup peut résilier le bail. Présentez la moyenne durée comme alternative si la courte durée l’inquiète.

Entre 20 et 30 au début, puis 10 à 15 quand votre dossier et votre discours sont rodés. Le dossier de confiance et la proposition écrite font la différence.

De 1 à 10 mois, non renouvelable. Il peut être prolongé une fois par avenant dans la limite totale de 10 mois.

Non, le dépôt de garantie est interdit. Une caution (garant) reste possible, et le dispositif Visale peut couvrir le locataire.

En général non : il ne s’agit pas d’un meublé de tourisme. Vérifiez tout de même les règles locales et le règlement de copropriété.

Dans notre classement, Biarritz, Annecy et Colmar arrivent en tête pour un T2 type, mais ce sont des villes très réglementées. La meilleure ville est celle où vous pouvez être présent, avec une demande toute l’année et des règles simples.

Oui, mais Paris est la ville la plus encadrée de France : changement d’usage avec compensation pour un logement qui n’est pas une résidence principale, 90 nuits par an pour une résidence principale, contrôles fréquents. La moyenne durée (bail mobilité) y est souvent la voie la plus réaliste.

Avec une prospection quotidienne (5 à 10 contacts par jour), la plupart des sous-loueurs signent en 4 à 8 semaines. Le dossier professionnel et un message clair font la différence.

Ce n'est pas obligatoire, mais fortement conseillé : le Kbis rassure les propriétaires, permet de signer un bail commercial ou dérogatoire et sépare votre patrimoine personnel de l'activité.

Un locataire peut sous-louer sa résidence principale avec l'accord écrit du propriétaire, dans la limite de 120 nuitées par an (90 dans certaines communes), à un prix au mètre carré qui ne dépasse pas son propre loyer. C'est différent de la sous-location professionnelle, qui porte sur un logement que vous n'habitez pas.

Sans accord du propriétaire : résiliation du bail et restitution des sous-loyers. Sans numéro d'enregistrement : jusqu'à 10 000 € par logement. Sans changement d'usage dans une ville qui l'exige : jusqu'à 50 000 € par logement.

Non. Elle renforce l'encadrement des meublés de tourisme : enregistrement généralisé, DPE minimal, plafond de nuitées abaissable à 90 pour la résidence principale, fiscalité moins favorable, pouvoirs accrus des copropriétés. La sous-location professionnelle reste possible dans ce cadre.

Non. Il s'applique de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans la petite couronne parisienne, et dans les communes qui ont choisi de l'instaurer. Ailleurs, une simple déclaration suffit.

Oui, toujours. L'accord écrit doit mentionner la nature de la sous-location. Cacher l'activité expose à la résiliation du bail et à la restitution des sous-loyers. Présentez-la comme de l'hébergement professionnel de courte et moyenne durée, ce qu'elle est.

Au début, comptez 30 à 50 contacts pour une signature. Avec un bon dossier, des relances et de l'expérience, un contact sur 15 aboutit.

Acceptez si la rentabilité reste bonne : 50 € de plus par mois coûtent moins qu'un mois de prospection supplémentaire. Proposez sinon une part variable sur le chiffre d'affaires.

Non, ou très mal : ce bail est réservé à la résidence principale du locataire. Pour une activité d'hébergement, signez un bail civil, un bail dérogatoire ou un bail commercial au nom de votre entreprise.

Trois ans, renouvellements compris. Si le locataire reste dans les lieux au-delà avec l'accord du bailleur, un bail commercial de neuf ans s'applique automatiquement.

Oui, obligatoirement. L'autorisation expresse de sous-louer, avec la nature de l'activité, est la clause qui vous protège d'une résiliation et d'une demande de restitution des sous-loyers.

Au moins 300 € par mois après toutes les charges, en hypothèse prudente (occupation 55 à 65 %). En dessous, le temps passé et les imprévus ne sont pas rémunérés.

55 à 65 % en année pleine pour la courte durée, 90 à 95 % pour la moyenne durée. Les 80 % et plus existent sur quelques mois, pas sur douze.

Oui, mais il ressort presque intégralement en charge. Il faut le compter des deux côtés pour ne pas fausser la commission de la plateforme, qui s'applique dessus.

Annecy et Biarritz offrent le meilleur reste mensuel par logement, autour de 700 € pour un T2, mais exigent un changement d'usage. Colmar et Avignon offrent le meilleur rapport simplicité / rentabilité.

En courte durée, très difficilement : le changement d'usage avec compensation est presque inaccessible. En moyenne durée (bail mobilité de 1 à 10 mois), oui, et la demande est forte.

Oui si elles ont une demande régulière : tourisme, hôpital, université, zone industrielle, événement annuel. Souslo couvre toutes les communes de France et calcule le reste à partir des loyers réellement demandés.

En BIC (bénéfices industriels et commerciaux), car la location meublée avec services est une activité commerciale. Les revenus fonciers ne concernent que la location nue par un propriétaire.

Oui si vos recettes restent sous 15 000 € (non classé) ou 77 700 € (classé), mais c'est rarement intéressant : vous êtes imposé sur 70 % ou 50 % des recettes alors que vos charges réelles en représentent 80 %.

En général non : la location meublée est exonérée, sauf si vous fournissez au moins trois prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage pendant le séjour, linge, réception). Vous bénéficiez de toute façon de la franchise en base sous 85 000 € de recettes.

Pour un logement de test, le réel en nom propre. Dès deux logements, la société à l'IS (SASU ou SARL) : 15 % d'impôt sur le bénéfice, Kbis, patrimoine protégé et réinvestissement sans impôt sur le revenu.

Non. Une assurance habitation couvre un occupant pour sa résidence. Une activité de sous-location professionnelle exige une RC professionnelle et une multirisque locataire exploitant, souscrites au nom de l'entreprise.

Non. Elle est subsidiaire, limitée aux réservations passées par la plateforme, soumise à la preuve du dommage et à des exclusions. C'est un complément, pas une assurance.

Il garde son assurance propriétaire non occupant. Il peut simplement informer son assureur que le logement est loué à une société pour de l'hébergement meublé ; c'est votre multirisque qui couvre l'exploitation.

Pas à zéro : il faut au minimum le dépôt de garantie, un loyer et un ameublement de base, soit 3 000 à 4 000 € en version serrée. Un logement déjà meublé et un occupant en moyenne durée qui paie d'avance permettent de descendre sous ce seuil.

Une micro-entreprise suffit pour tester un logement. La société (SASU ou SARL) devient indispensable au deuxième : Kbis pour les propriétaires, impôt sur les sociétés, patrimoine séparé.

Comptez 60 à 90 jours entre le début de la prospection et la première réservation, puis un reste mensuel positif à partir du troisième mois d'exploitation.

Sous-louer sans accord écrit du propriétaire. Elle expose à la résiliation du bail et à la restitution des sous-loyers, et met fin à l'activité.

Calculer le reste mensuel avec des hypothèses prudentes avant de signer, garder deux mois de loyer de trésorerie, et choisir l'emplacement avant le loyer.

6 à 8 heures par mois une fois le ménage délégué et les messages automatisés ; 20 heures et plus si vous faites tout vous-même, ce qui empêche de développer l'activité.

En cash immédiat et en rendement du capital, oui : 400 à 700 € par mois pour 5 000 € investis, contre 100 à 300 € pour 25 000 € et plus d'apport. L'achat rapporte en revanche un patrimoine à long terme.

C'est la stratégie la plus courante chez les professionnels : la sous-location génère le cash et les bilans qui permettent d'emprunter, puis les achats construisent le patrimoine.

Les risques sont différents : la sous-location expose à la fin de bail et aux changements de réglementation locale, mais engage peu de capital ; l'achat expose aux prix, aux taux et à la revente, avec un capital important immobilisé sur vingt ans.

Dans les annonces de location de particuliers d'abord, puis chez les agences de quartier, les propriétaires de logements vacants et ceux qui louent déjà en courte durée. Souslo lit les annonces de votre ville et les classe par reste mensuel.

Dix contacts par jour, cinq jours par semaine, avec des relances à J+2 et J+6. Au début, une signature pour 30 à 50 contacts ; après trois mois, une pour 15.

Ce n'est pas nécessaire, mais les agences sont une bonne source : elles gèrent des biens de propriétaires qui veulent un loyer garanti sans gestion. Présentez-vous avec un dossier d'entreprise complet.

6 à 8 heures par mois avec le ménage externalisé, l'arrivée autonome et les messages automatiques. 20 à 25 heures si vous faites tout vous-même.

40 à 60 € par rotation pour un T2, linge compris, facturés au voyageur en frais de ménage. Payez correctement votre prestataire : c'est lui qui fait vos avis.

Dès le deuxième logement, oui : 10 à 30 € par mois pour des prix ajustés chaque jour selon la demande, les événements et la saison, soit 15 à 30 % de revenus en plus par rapport à un prix fixe.

La SASU à l'impôt sur les sociétés pour une activité qui vise plusieurs logements : Kbis, baux commerciaux possibles, patrimoine séparé, IS à 15 % et réinvestissement sans impôt sur le revenu. La micro-entreprise suffit pour tester un logement.

Oui, dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé non classé ou 77 700 € pour un classé. Mais l'impôt et les cotisations portent sur les recettes et non sur le bénéfice, ce qui est pénalisant quand les charges représentent 80 % des recettes.

Le code 55.20Z « hébergement touristique et autre hébergement de courte durée » pour la location meublée de courte durée avec services. La location meublée simple relève du 68.20A.