Sous-location : définition, règles, rentabilité et guide complet 2026

La sous-location, c’est louer un logement pour le relouer à quelqu’un d’autre. Pratiquée par un particulier, elle est encadrée ; pratiquée par une entreprise avec l’accord du propriétaire, c’est un vrai métier, la sous-location professionnelle, qui permet de gagner un revenu immobilier sans acheter. Cette page rassemble tout ce qu’il faut savoir : la loi, les contrats, les chiffres, les villes, la fiscalité, et par où commencer.

Qu’est-ce que la sous-location ?

Un propriétaire loue son logement à un locataire ; ce locataire le loue à son tour, en totalité ou en partie, à un sous-locataire. Le locataire principal reste responsable envers le propriétaire : c’est lui qui paie le loyer, répond des dégradations et doit respecter le bail. Le sous-locataire, lui, n’a de lien contractuel qu’avec le locataire principal.

On distingue deux pratiques très différentes :

• La sous-location occasionnelle par un particulier, qui sous-loue sa résidence principale pendant ses absences (vacances, mission à l’étranger) ou une chambre. Elle est limitée à 120 nuitées par an en meublé de tourisme et le loyer au m² ne peut pas dépasser celui payé au propriétaire.
• La sous-location professionnelle, exercée par une entreprise qui loue des logements qu’elle n’habite pas pour les proposer meublés à des voyageurs ou à des professionnels en déplacement, avec un bail adapté et l’accord explicite du propriétaire. C’est le modèle que Souslo accompagne, de l’annonce repérée au logement qui tourne.

La sous-location est-elle légale ?

Oui, à une condition absolue : l’accord écrit du propriétaire. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire d’un bail d’habitation de sous-louer sans cet accord, « y compris sur le prix du loyer ». Pour les autres baux, le Code civil et les clauses du contrat imposent la même exigence. Sans accord, le propriétaire peut faire résilier le bail et réclamer les sous-loyers perçus (Cour de cassation, 12 septembre 2019).

Lorsque le logement est proposé à des voyageurs, s’ajoutent les règles des meublés de tourisme : déclaration en mairie avec numéro d’enregistrement (généralisé par la loi Le Meur du 19 novembre 2024), autorisation de changement d’usage dans les grandes villes, DPE minimal, respect du règlement de copropriété. Le détail est dans notre guide la sous-location est-elle légale ? et dans l’article sous-location Airbnb : ce que dit la loi.

Comment fonctionne la sous-location professionnelle ?

1. Trouver un logement dans les annonces de location ordinaires, et calculer ce qu’il laisserait chaque mois une fois meublé et loué en courte ou moyenne durée.
2. Convaincre le propriétaire avec un dossier d’entreprise : loyer garanti chaque mois, entretien permanent, assurance, contrat clair. Le script et les réponses aux objections.
3. Signer le bon contrat : bail civil, bail dérogatoire de 3 ans ou bail commercial, avec l’autorisation expresse de sous-louer. Quel bail choisir.
4. Déclarer, assurer, meubler, puis mettre en ligne sur deux plateformes au moins, avec le numéro d’enregistrement.
5. Exploiter : ménage externalisé, arrivée autonome, prix dynamiques, suivi des revenus réels. La gestion au quotidien.

Combien rapporte la sous-location ?

Tout se joue sur l’écart entre le loyer d’un logement vide et ce qu’il rapporte meublé, à la nuit ou au mois. Voici ce qu’un T2 de 42 m² laisse chaque mois dans les villes les mieux placées, une fois le loyer, les charges, le ménage, la plateforme et l’assurance payés :

Estimations avant impôt, recalculées chaque semaine. Voir les 48 villes · La méthode de calcul complète · Sous-location ou achat : comparatif.

Quel contrat pour sous-louer ?

Le bail d’habitation de la loi 1989 est réservé à la résidence principale du locataire : il ne convient pas à une activité. Trois contrats sont possibles pour une entreprise : le bail civil (souple, librement négocié), le bail dérogatoire (3 ans maximum, cadre clair pour le propriétaire, poursuite possible en bail commercial) et le bail commercial (9 ans, protecteur mais difficile à obtenir). Dans tous les cas, le contrat doit mentionner la destination du logement et l’autorisation de sous-louer. Souslo fournit un bail dérogatoire rédigé pour la sous-location, modifiable et imprimable.

Fiscalité et statut

Les revenus de sous-location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-BIC (30 % d’abattement pour un meublé non classé, plafond 15 000 € ; 50 % et 77 700 € pour un classé) est rarement intéressant : les charges représentent 80 % des recettes. Le régime réel en nom propre ou la société à l’impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice) s’imposent dès le premier logement. Détails : fiscalité de la sous-location et quel statut pour sous-louer.

Les risques et comment les éviter

• Sous-louer sans accord écrit : résiliation et restitution des sous-loyers. Toujours un accord signé.
• Signer sur un calcul optimiste : occupation à 55-65 %, prix bas de fourchette, toutes les charges.
• Ignorer la réglementation locale : vérifier mairie et copropriété avant la visite.
• Négliger le ménage : les avis font le prix.
• Démarrer sans trésorerie : deux mois de loyer de côté par logement.

La liste complète : les 10 erreurs qui font échouer un sous-loueur débutant.

Par où commencer ?

Choisissez une ville (de préférence la vôtre), ouvrez Souslo et regardez les annonces classées par ce qu’il vous reste chaque mois. Contactez les trois meilleures avec le message signé fourni, avec votre dossier. Le premier logement se signe en 4 à 8 semaines de prospection régulière ; le budget de départ tient en 3 000 à 8 000 €.

Questions fréquentes sur la sous-location

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Contenu informatif mis à jour le 13/10/2026 ; il ne remplace pas l’avis d’un juriste ou d’un comptable.