Le lexique de la sous-location

32 mots pour comprendre la sous-location professionnelle, les contrats, la réglementation des meublés de tourisme, les chiffres et la fiscalité.

Sous-location

Location, par un locataire, du logement qu’il loue lui-même, à un tiers (le sous-locataire), avec l’accord écrit du propriétaire.

Sous-loueur professionnel

Entreprise qui loue des logements qu’elle n’habite pas pour les exploiter en meublé de courte ou moyenne durée, avec l’accord du propriétaire et un bail adapté.

Rental arbitrage

Nom anglais de la sous-location professionnelle : tirer un revenu de l’écart entre un loyer longue durée et un revenu meublé courte durée.

Accord de sous-location

Document écrit par lequel le propriétaire autorise la sous-location, en précisant sa nature et son prix. Obligatoire (article 8, loi du 6 juillet 1989).

Bail civil

Contrat de location de droit commun (Code civil, articles 1713 et suivants), librement négocié, utilisé par une entreprise pour louer un logement destiné à l’hébergement meublé.

Bail dérogatoire

Bail commercial de courte durée, trois ans au maximum (article L.145-5 du Code de commerce), qui échappe au statut des baux commerciaux. Contrat courant en sous-location professionnelle.

Bail commercial

Bail de neuf ans (3-6-9) avec droit au renouvellement et indemnité d’éviction pour le locataire.

Bail mobilité

Bail meublé de 1 à 10 mois, non renouvelable, créé par la loi ELAN pour les personnes en mobilité (études, mission, formation). Contrat de la moyenne durée.

Meublé de tourisme

Logement meublé loué à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, à la journée, à la semaine ou au mois. Soumis à déclaration en mairie.

Numéro d’enregistrement

Numéro à 13 caractères délivré par la commune après déclaration d’un meublé de tourisme, à afficher sur toutes les annonces.

Changement d’usage

Autorisation municipale nécessaire, dans les communes concernées, pour transformer un logement en meublé de tourisme loué toute l’année (article L.631-7 du CCH). Parfois soumise à compensation.

Compensation

Obligation, dans certaines villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice…), de transformer en logement une surface de locaux commerciaux équivalente pour obtenir un changement d’usage.

Loi Le Meur

Loi du 19 novembre 2024 renforçant l’encadrement des meublés de tourisme : enregistrement généralisé, DPE minimal, plafond de 90 nuitées possible pour la résidence principale, fiscalité réduite, pouvoirs des copropriétés.

Résidence principale

Logement occupé au moins huit mois par an. Un particulier peut la louer en meublé de tourisme 120 nuitées par an au maximum (90 dans certaines communes).

Prix par nuit (ADR)

Prix moyen effectivement payé par un voyageur pour une nuit, hors frais de ménage. Base du calcul de chiffre d’affaires.

Taux d’occupation

Part des nuits réservées sur une période. 60 % sur un mois = 18 nuits occupées sur 30.

Reste mensuel

Ce qu’il reste chaque mois au sous-loueur une fois le loyer, les charges, le ménage, la plateforme, l’assurance et les frais payés. Le chiffre clé de Souslo.

Seuil de rentabilité

Nombre de nuits par mois nécessaire pour couvrir le loyer et les charges fixes. Au-delà, chaque nuit est de la marge.

Moyenne durée

Location meublée de 1 à 10 mois (bail mobilité) à des professionnels en mission, étudiants ou personnes en transition. Moins de rotations, occupation élevée, hors règles des meublés de tourisme.

Channel manager

Logiciel qui synchronise les calendriers, prix et messages de plusieurs plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) et évite les doubles réservations.

Tarification dynamique

Ajustement des prix par nuit selon la saison, le jour de la semaine, les événements et la demande, à la main ou avec un outil.

Taxe de séjour

Taxe due par le voyageur, collectée par l’hébergeur ou la plateforme et reversée à la commune.

CFE

Cotisation foncière des entreprises, due chaque année par logement exploité, exonérée la première année.

Micro-BIC

Régime fiscal simplifié : les recettes sont imposées après un abattement forfaitaire (30 % pour un meublé de tourisme non classé, 50 % pour un classé).

Régime réel

Régime fiscal où le bénéfice imposable est calculé après déduction de toutes les charges réelles et des amortissements.

Parahôtellerie

Location meublée assortie d’au moins trois services hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, réception), soumise à la TVA.

RC professionnelle

Assurance de responsabilité civile couvrant les dommages causés aux tiers par l’activité de l’entreprise.

Multirisque locataire exploitant

Assurance couvrant les risques locatifs (incendie, dégât des eaux), le mobilier et le vol pour un logement exploité par une entreprise.

État des lieux

Constat contradictoire de l’état du logement à l’entrée et à la sortie, avec photos, qui protège le locataire comme le propriétaire.

Dépôt de garantie

Somme versée au propriétaire à la signature (un à deux mois de loyer), restituée à la sortie déduction faite des éventuelles dégradations.

Conciergerie

Société qui gère pour le compte d’un hébergeur l’accueil, le ménage et les annonces, contre 15 à 25 % du chiffre d’affaires.

Chasseur de biens

Personne qui trouve des logements à sous-louer pour un sous-loueur, contre une prime à la signature.