La sous-location est-elle légale ?

Accord écrit du propriétaire, déclaration en mairie, changement d’usage, loi Le Meur, statut et assurance : ce qu’il faut respecter pour sous-louer en toute légalité.

Oui, la sous-location est légale en France, mais elle est strictement encadrée. Voici les règles, du plus important au plus technique. Ce guide est informatif : faites valider votre montage par un juriste avant de signer.

1. L’accord écrit du propriétaire est obligatoire

C’est la règle de base, sans exception. Le bailleur doit autoriser expressément et par écrit la sous-location. Pour un locataire classique (bail d’habitation loi de 1989), cet accord doit aussi mentionner le prix du loyer pratiqué, et le loyer de sous-location au m² ne peut pas dépasser celui payé au propriétaire. C’est pour cela que la sous-location professionnelle ne se fait pas avec un bail d’habitation classique.

2. Le bon contrat : un bail adapté à l’activité

Le sous-loueur professionnel signe avec le propriétaire un contrat qui prévoit explicitement l’exploitation du logement en location meublée de courte ou moyenne durée. Selon les cas, il s’agit d’un bail commercial, d’un bail civil ou d’un contrat de gestion. L’important : le propriétaire sait exactement ce qui sera fait du logement, le loyer qu’il perçoit, et l’accord est écrit et signé. Sublo fournit un accord de sous-location à signer en ligne comme base de discussion, à faire relire.

3. Les règles de la ville : déclaration et changement d’usage

Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement : tout meublé de tourisme doit être déclaré, et le numéro affiché sur les annonces. Les plateformes retirent les annonces sans numéro.
Changement d’usage : dans les grandes villes et les zones tendues, un logement qui n’est pas la résidence principale du loueur doit obtenir une autorisation de changement d’usage pour être loué en courte durée. Certaines villes exigent une compensation (transformer une surface équivalente en logement), d’autres fixent des quotas par personne.
Loi Le Meur (novembre 2024) : les communes peuvent abaisser à 90 nuits par an la limite pour une résidence principale, instaurer des quotas de meublés de tourisme et réserver des zones aux résidences principales. Le DPE devient un critère : évitez les passoires énergétiques.

Sublo signale pour chaque ville le niveau de contrainte (règles simples, contrôles renforcés, autorisation stricte) dans le classement des villes, et vous prévient quand une de vos villes change ses règles.

4. Copropriété

Le règlement de copropriété peut interdire ou limiter la location de courte durée (clause d’habitation bourgeoise, par exemple). Demandez-le au propriétaire avant de signer.

5. Statut, impôts et assurance

Statut : micro-entreprise pour démarrer, société (SASU, SARL) dès plusieurs logements. Un comptable vous aidera à choisir.
Impôts : les revenus sont imposés selon votre statut (BIC pour une activité de location meublée exercée en nom propre, IS pour une société). La taxe de séjour est collectée par la plateforme ou déclarée par vous.
Assurance : responsabilité civile professionnelle et assurance du logement couvrant la sous-location. L’assurance habitation classique du propriétaire ne couvre pas cette activité.

En résumé

Accord écrit et signé du propriétaire, qui décrit l’activité.
Déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, et changement d’usage si la ville l’exige.
Vérification du règlement de copropriété.
Statut professionnel, assurance, déclaration des revenus et de la taxe de séjour.

Questions fréquentes

Peut-on sous-louer son appartement sur Airbnb sans prévenir le propriétaire ?

Non. Sous-louer sans l’accord écrit du bailleur est interdit et peut entraîner la résiliation du bail et des dommages et intérêts. L’accord doit être écrit, explicite et, pour un bail d’habitation classique, mentionner le loyer pratiqué.

Qu’est-ce que le changement d’usage ?

C’est l’autorisation, délivrée par la mairie, de transformer un logement en meublé de tourisme lorsqu’il n’est pas la résidence principale du loueur. Elle est exigée dans de nombreuses grandes villes et zones tendues, parfois avec compensation ou quotas.

Faut-il une carte professionnelle pour sous-louer ?

Non : vous exploitez le logement pour votre propre compte. En revanche, percevoir des honoraires d’un propriétaire pour gérer son bien (gestion locative) relève de la loi Hoguet et exige une carte professionnelle.

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