Démarrer la sous-location avec 3 000 € : budget réel et plan sur 90 jours

Le budget poste par poste d'un premier logement en sous-location, les moyens de le réduire, le plan sur 90 jours de la création de l'entreprise à la première réservation, et ce qu'il faut attendre des premiers mois.

La sous-location est le modèle immobilier au ticket d'entrée le plus bas : pas d'apport bancaire, pas de notaire, pas de crédit. Mais « sans apport » ne veut pas dire « sans argent ». Voici le budget réel d'un premier logement, les façons de le réduire, et un plan de 90 jours pour encaisser votre première réservation.

Le budget d'un premier T2

Le dépôt de garantie vous sera rendu à la fin du bail ; le vrai coût de démarrage est donc de 2 000 à 6 000 €. Et les premiers revenus arrivent dès le premier mois d'exploitation.

Comment réduire le budget

• Cherchez un logement déjà meublé : un propriétaire qui louait en meublé étudiant vous fait économiser 2 000 €. Les annonces « meublé » sont filtrables dans Souslo.
• Négociez le dépôt : un mois au lieu de deux, ou un paiement en deux fois, contre un loyer d'avance.
• Démarrez en moyenne durée : un occupant pour trois mois paie souvent le premier mois d'avance, ce qui finance votre premier loyer.
• Meublez d'occasion : plateformes d'occasion, fins de série, déstockage. Mettez le budget sur la literie et le canapé, pas sur la décoration.
• Micro-entreprise pour le premier logement, puis société au deuxième ; ou SASU dès le départ si vous visez cinq logements en un an.
• Associez-vous : deux personnes, deux budgets, un logement chacun le premier trimestre. L'espace Membres de Souslo permet de trouver un associé dans sa ville.

Le plan sur 90 jours

Jours 1 à 15 : la base

Choisissez votre ville et votre segment. Créez l'entreprise (ou déclarez la micro). Ouvrez un compte bancaire pro. Souscrivez la RC pro. Préparez le dossier : présentation en deux pages, modèle de bail, modèle d'accord. Lisez la réglementation de votre ville. Entraînez-vous au calcul du reste sur dix annonces.

Jours 16 à 45 : la prospection

Dix contacts par jour, cinq jours par semaine. Priorité aux annonces de particuliers, T2 et T3, à moins de 15 minutes du centre, de la gare ou de l'hôpital. Relances à J+2 et J+6. Visites dès la deuxième semaine. Objectif : trois visites, une signature avant le jour 45. Méthode détaillée dans trouver des logements à sous-louer et le script pour convaincre.

Jours 46 à 60 : la signature et l'installation

Bail et accord écrit, état des lieux avec photos, déclaration en mairie, assurance multirisque du logement, ouverture des compteurs et de l'internet. Ameublement en une semaine, photos à la lumière du jour, annonce rédigée sur deux plateformes avec le numéro d'enregistrement.

Jours 61 à 90 : l'exploitation

Prix d'appel 10 à 15 % sous le marché pour obtenir les cinq premiers avis, puis prix dynamiques. Messages automatiques, guide d'arrivée, ménage externalisé dès la troisième rotation. À J+90, vous avez un logement qui tourne et un reste mensuel visible. Recommencez la prospection pour le deuxième.

Ce qu'il faut attendre des premiers mois

Le premier mois d'exploitation est rarement rentable : annonce sans avis, prix d'appel, saison parfois basse. Le deuxième couvre les charges. Le troisième dégage un reste. Sur douze mois, un bon premier logement rapporte 3 500 à 7 000 € nets avant impôt pour 6 à 8 heures de travail par mois une fois le ménage délégué. Ce n'est pas un salaire ; c'est le premier d'une série. Les sous-loueurs qui vivent de l'activité ont 8 à 15 logements, signés en 18 à 30 mois.

Les trois erreurs des débutants fauchés

1. Signer un logement médiocre pour aller vite. Le calcul doit donner au moins 300 € de reste en hypothèse prudente.
2. Dépenser le dépôt de garantie en décoration. La trésorerie de sécurité n'est pas négociable.
3. Faire soi-même tous les ménages pendant un an. Le temps passé doit servir à signer le logement suivant.

Le guide sous-location professionnelle donne la vue d'ensemble, et le simulateur de revenus de Souslo calcule combien de logements signer pour atteindre votre objectif mensuel.

Questions fréquentes

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Publié le 18 mai 2026, mis à jour le 30 septembre 2026.