Quel statut juridique pour sous-louer : micro-entreprise, SASU, EURL ou SARL ?

Comparatif des statuts pour une activité de sous-location professionnelle : coût de création, impôt, charges sociales, protection du patrimoine, crédibilité face aux propriétaires, et le statut à choisir selon votre nombre de logements.

Le statut détermine trois choses : ce que les propriétaires voient de vous, ce que vous payez d'impôts et de charges, et ce qui arrive à votre patrimoine personnel si l'activité tourne mal. Voici les quatre options réalistes pour un sous-loueur, et le choix à faire selon l'étape où vous êtes.

Peut-on sous-louer en nom propre, sans structure ?

Techniquement, un particulier peut signer un bail et sous-louer avec accord écrit. En pratique, c'est une mauvaise idée au-delà d'un test : pas de Kbis à présenter, impossibilité de signer un bail commercial ou dérogatoire (réservés aux activités commerciales), fiscalité en BIC de toute façon, et patrimoine personnel exposé. Un propriétaire sérieux veut une entreprise en face de lui.

Option 1 : la micro-entreprise

Gratuite, créée en dix minutes, un numéro de SIREN. Vous déclarez vos recettes chaque mois ou trimestre et payez des cotisations sociales proportionnelles (de l'ordre de 6 % pour un meublé de tourisme classé, 21 à 22 % sinon), plus l'impôt sur le revenu après abattement micro-BIC (30 % non classé, 50 % classé).

Pour : simplicité, aucun coût, idéal pour un premier logement de test.
Contre : plafonds de recettes (15 000 € non classé, 77 700 € classé), impôt et cotisations calculés sur les recettes et non sur le bénéfice (ruineux quand les charges font 80 % des recettes), pas de distinction de patrimoine (sauf la protection légale de la résidence principale), image « auto-entrepreneur » moins rassurante pour un propriétaire.

Option 2 : l'entreprise individuelle au réel

Même simplicité de création, mais vous tenez une comptabilité et déduisez toutes les charges. Imposition du bénéfice réel au barème de l'IR, cotisations de travailleur indépendant (environ 40 % du bénéfice) au-delà de 23 000 € de recettes en meublé de tourisme. Depuis 2022, le patrimoine professionnel est séparé du patrimoine personnel par défaut.

Pour : fiscalité juste, simple, pas de capital social.
Contre : pas de Kbis de société, baux commerciaux plus difficiles, impossibilité d'associer quelqu'un, bénéfice taxé intégralement même s'il est réinvesti.

Option 3 : la SASU (ou SAS à plusieurs)

Le choix majoritaire des sous-loueurs professionnels. Société par actions simplifiée unipersonnelle, capital libre (1 € suffit, 500 à 1 000 € rassurent), création en ligne pour 200 à 300 € annonce légale comprise. Bénéfice imposé à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà). Le président est assimilé salarié : pas de cotisations tant qu'il ne se verse pas de salaire ; les dividendes supportent la flat tax de 30 %.

Pour : Kbis, crédibilité maximale, bail commercial ou dérogatoire possible, patrimoine séparé, réinvestissement du bénéfice sans IR, entrée d'associés facile, bonne image pour les banques au moment d'acheter.
Contre : comptable obligatoire en pratique (600 à 1 200 € par an), charges élevées sur le salaire si vous vous en versez un (environ 80 % du net), formalités annuelles.

Option 4 : l'EURL / SARL

Proche de la SASU, avec un gérant travailleur non salarié : cotisations plus faibles sur la rémunération (environ 45 % du net), protection sociale moins complète, possibilité d'option pour l'IR les cinq premières années. Les dividendes au-delà de 10 % du capital supportent des cotisations sociales.

Pour : rémunération du gérant moins chargée, cadre familier des banques et des experts-comptables.
Contre : moins souple que la SAS pour les associés, cotisations minimales même sans rémunération.

Comparatif

Le choix selon votre étape

• Test d'un logement, recettes sous 15 000 € : micro-entreprise avec classement du meublé pour l'abattement de 50 %, ou EI au réel si les charges sont lourdes.
• Objectif 3 à 10 logements : SASU à l'IS dès le départ. Le Kbis fait signer, l'IS à 15 % finance les logements suivants, et l'entreprise se présente proprement à la banque à l'année 3.
• Deux associés ou plus : SAS, avec un pacte d'associés qui prévoit la sortie.
• Rémunération mensuelle nécessaire dès le départ : EURL, dont le gérant coûte moins cher en charges.

Les formalités après la création

1. Compte bancaire professionnel.
2. Assurance RC pro au nom de la structure (détails).
3. Déclaration de l'activité « hébergement touristique et autre hébergement de courte durée » (code APE 55.20Z) au guichet unique.
4. Inscription à la CFE dans chaque commune d'exploitation.
5. Choix du régime de TVA (franchise en base par défaut).
6. Comptable, et mise à jour du Kbis à chaque changement.

Pour la suite, l'article fiscalité de la sous-location chiffre chaque régime, et le guide de la sous-location professionnelle replace le statut dans l'ensemble du parcours.

Questions fréquentes

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Publié le 3 août 2026, mis à jour le 9 octobre 2026.