Fiscalité de la sous-location : micro-BIC, régime réel, société et TVA

FiscalitéMis à jour le 3 octobre 2026·4 min de lecture

Comment sont imposés les revenus de sous-location en 2026 : micro-BIC après la loi Le Meur, régime réel, impôt sur les sociétés, TVA parahôtellerie, CFE et cotisations sociales. Avec exemples chiffrés.

En sous-location, les charges représentent 75 à 85 % des recettes. Le régime fiscal qui vous impose sur les recettes (micro) est donc presque toujours une mauvaise affaire ; celui qui vous impose sur le bénéfice (réel ou société) est presque toujours la bonne. Voici les règles 2026 et les chiffres pour choisir.

Cet article est informatif. Faites valider votre situation par un expert-comptable : 600 à 1 200 € par an qui se remboursent dès le premier logement.

De quelle catégorie relèvent les revenus de sous-location ?

La sous-location meublée est une activité commerciale : ses revenus sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en nom propre comme en société. Ce n'est pas du revenu foncier (réservé au nu), ni du LMNP au sens propre (vous n'êtes pas propriétaire, donc pas d'amortissement de l'immeuble ; vous amortissez en revanche votre mobilier et vos travaux).

Option 1 : le micro-BIC en nom propre

Depuis la loi Le Meur et la loi de finances 2025, les abattements des meublés de tourisme ont été réduits :

Type de location	Abattement	Plafond de recettes
Meublé de tourisme non classé	30 %	15 000 €
Meublé de tourisme classé, chambre d'hôte	50 %	77 700 €
Location meublée longue durée (moyenne durée incluse)	50 %	77 700 €

Exemple : 24 000 € de recettes sur un logement non classé. Vous dépassez le plafond de 15 000 € : le micro est impossible. Avec 14 000 € de recettes, vous seriez imposé sur 9 800 € (70 %) alors que votre bénéfice réel est de 3 000 €. Le micro-BIC ne convient qu'à un test de quelques mois.

Option 2 : le régime réel en nom propre (entreprise individuelle)

Vous déduisez toutes vos charges : loyer versé au propriétaire, ménage, plateformes, assurances, énergie, logiciels, amortissement du mobilier (sur 5 à 10 ans), frais de déplacement, comptable. Le bénéfice restant est ajouté à vos revenus et imposé au barème de l'impôt sur le revenu, plus les cotisations sociales.

Cotisations sociales : au-delà de 23 000 € de recettes annuelles en meublé de tourisme (ou si l'activité dépasse vos autres revenus), vous êtes affilié comme travailleur indépendant : environ 40 % du bénéfice en cotisations. En dessous, les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent.

Exemple : 24 000 € de recettes, 19 000 € de charges, 5 000 € de bénéfice. Imposition : barème IR sur 5 000 € (par exemple 1 500 € à 30 %) + prélèvements sociaux ou cotisations. Beaucoup plus juste que le micro.

Option 3 : la société (SASU, SARL, EURL) à l'impôt sur les sociétés

C'est le choix de la quasi-totalité des sous-loueurs professionnels dès le deuxième logement. Le bénéfice est imposé à l'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Vous vous rémunérez ensuite par salaire (SASU : charges élevées, protection sociale complète) ou par dividendes (flat tax 30 %), ou vous laissez le bénéfice dans la société pour financer les logements suivants.

Exemple avec 5 logements : 120 000 € de recettes, 96 000 € de charges, 24 000 € de bénéfice → 3 600 € d'IS. Le reste finance les dépôts de garantie des logements suivants, sans impôt sur le revenu tant que vous ne vous distribuez rien.

La société apporte aussi le Kbis, la séparation des patrimoines et la possibilité de signer des baux commerciaux. Comparatif détaillé dans quel statut pour sous-louer.

La TVA

La location meublée est en principe exonérée de TVA. Elle y devient soumise (taux de 10 %) si vous proposez au moins trois des quatre prestations para-hôtelières : petit-déjeuner, nettoyage régulier pendant le séjour, fourniture du linge, réception de la clientèle. Un sous-loueur classique (ménage entre deux séjours, linge fourni, accueil autonome) reste en général exonéré. En dessous de la franchise en base (85 000 € de recettes pour l'hébergement), vous n'avez de toute façon pas de TVA à facturer, mais vous ne la récupérez pas non plus.

Attention au loyer que vous payez : si le propriétaire est lui-même assujetti (rare pour un particulier), votre loyer porte TVA.

Les autres impôts et taxes

CFE (cotisation foncière des entreprises) : due pour chaque logement exploité, 200 à 800 € par an selon la commune, exonérée la première année.
Taxe de séjour : collectée auprès des voyageurs (souvent par la plateforme) et reversée à la commune, neutre pour vous.
Taxe d'habitation : un meublé de tourisme n'y est pas soumis s'il est loué toute l'année ; vérifiez avec votre centre des impôts.
Taxe foncière : à la charge du propriétaire, sauf refacturation prévue au bail.

Comparatif sur un logement (24 000 € de recettes, 19 000 € de charges)

Régime	Base imposée	Impôt + social (ordre de grandeur)
Micro-BIC non classé	Impossible au-delà de 15 000 €	—
Micro-BIC classé	12 000 €	≈ 3 600 € à 30 % + 2 064 € de prélèvements sociaux
Réel en nom propre	5 000 €	≈ 1 500 € + 860 € de prélèvements (ou cotisations TI)
Société à l'IS	5 000 €	750 € d'IS, rien de plus tant que non distribué

Les bonnes pratiques

Ouvrez un compte bancaire dédié dès le premier loyer encaissé.
Gardez toutes les factures (ménage, Ikea, plateformes) : elles sont déductibles.
Demandez le classement en meublé de tourisme (environ 150 à 250 €, valable 5 ans) : il double l'abattement micro, rassure les voyageurs et allège parfois la taxe de séjour.
Déclarez le début d'activité au guichet unique (INPI) dans les 15 jours.
Prenez un comptable spécialisé meublé : ses frais sont déductibles.

Questions fréquentes

Les revenus de sous-location sont-ils imposés en BIC ou en revenus fonciers ?

En BIC (bénéfices industriels et commerciaux), car la location meublée avec services est une activité commerciale. Les revenus fonciers ne concernent que la location nue par un propriétaire.

Peut-on être en micro-BIC pour de la sous-location Airbnb ?

Oui si vos recettes restent sous 15 000 € (non classé) ou 77 700 € (classé), mais c'est rarement intéressant : vous êtes imposé sur 70 % ou 50 % des recettes alors que vos charges réelles en représentent 80 %.

Faut-il payer la TVA en sous-location ?

En général non : la location meublée est exonérée, sauf si vous fournissez au moins trois prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage pendant le séjour, linge, réception). Vous bénéficiez de toute façon de la franchise en base sous 85 000 € de recettes.

Quel est le meilleur statut fiscal pour sous-louer ?

Pour un logement de test, le réel en nom propre. Dès deux logements, la société à l'IS (SASU ou SARL) : 15 % d'impôt sur le bénéfice, Kbis, patrimoine protégé et réinvestissement sans impôt sur le revenu.

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