sousloSous-location ou achat locatif : lequel rapporte le plus ?
Comparaison chiffrée sur le même logement : cash-flow, capital immobilisé, risque, temps, fiscalité et patrimoine. Pourquoi la sous-location gagne sur le cash immédiat et l'achat sur le long terme, et comment combiner les deux.
Même logement, même ville, même revenu meublé. D'un côté vous l'achetez à crédit ; de l'autre vous le louez à son propriétaire et vous le sous-louez. Lequel vous laisse le plus d'argent chaque mois, et à quel prix en capital, en risque et en temps ? Voici le comparatif sur un cas réel.
Le cas : un T2 de 45 m² à Montpellier
- Prix d'achat : 45 m² × 3 400 €/m² = 153 000 €, frais de notaire 7,5 % = 11 500 €
- Loyer en location vide : 750 € par mois
- Revenu meublé courte / moyenne durée : 1 650 € par mois en moyenne annuelle
- Charges d'exploitation meublé (ménage, plateformes, énergie, assurance) : 480 € par mois dans les deux cas
Scénario A : vous achetez
Apport 10 % (15 300 €) + notaire (11 500 €) = 26 800 € de capital. Crédit de 137 700 € sur 20 ans à 3,3 % : mensualité 785 €. Taxe foncière 75 € par mois, charges de copropriété non récupérables 60 €.
| Revenu meublé | 1 650 € |
| Charges d'exploitation | − 480 € |
| Mensualité de crédit | − 785 € |
| Taxe foncière + copropriété | − 135 € |
| Cash-flow mensuel | 250 € |
Plus, invisible chaque mois mais bien réel : environ 400 € par mois de capital remboursé la première année, qui vous appartiennent à la revente.
Scénario B : vous sous-louez
Dépôt de garantie 1 500 € + premier loyer 750 € + ameublement 3 000 € = 5 250 € de capital, dont 1 500 € récupérables.
| Revenu meublé | 1 650 € |
| Charges d'exploitation | − 480 € |
| Loyer au propriétaire | − 750 € |
| Cash-flow mensuel | 420 € |
Le comparatif
| Critère | Achat | Sous-location |
|---|---|---|
| Capital immobilisé | 26 800 € | 5 250 € |
| Cash-flow mensuel | 250 € | 420 € |
| Rendement du capital (cash) | 11 % par an | 96 % par an |
| Patrimoine constitué | Oui, ≈ 400 €/mois de capital + plus-value éventuelle | Non |
| Avec 26 800 € | 1 logement → 250 €/mois | 5 logements → 2 100 €/mois |
| Délai de démarrage | 3 à 6 mois (recherche, crédit, notaire) | 4 à 8 semaines |
| Engagement | 20 ans, revente coûteuse | 3 ans, résiliable |
| Risque principal | Baisse des prix, vacance, taux | Fin de bail, réglementation locale |
| Capacité d'emprunt | Consommée | Intacte |
| Fiscalité | LMNP réel : amortissement, souvent 0 impôt pendant des années | BIC réel ou IS 15 % |
Ce que montre le tableau
La sous-location gagne largement sur le cash immédiat et sur le rendement du capital : avec l'apport d'un seul achat, vous exploitez cinq logements et vous encaissez huit fois plus chaque mois. L'achat gagne sur le patrimoine : dans vingt ans, le logement est à vous, et le crédit a été remboursé par les voyageurs. Ce ne sont pas deux stratégies concurrentes, ce sont deux temps.
Combiner les deux : la stratégie des sous-loueurs qui durent
- Années 1 à 2 : sous-location de 3 à 8 logements, sans toucher à sa capacité d'emprunt. Le cash-flow finance les dépôts de garantie suivants et constitue un apport.
- Année 3 : l'entreprise a deux bilans et des revenus démontrés. La banque prête. Achat d'un premier logement exploité en meublé, avec un cash-flow déjà positif grâce à l'expérience.
- Ensuite : un achat par an financé par les sous-locations, et proposition d'achat aux propriétaires avec qui vous travaillez depuis trois ans : ils vous connaissent, le logement est déjà équipé et rentable.
Quand préférer l'achat dès le départ
- Vous avez un apport important et une capacité d'emprunt confortable, et vous visez le patrimoine plutôt que le revenu.
- Votre ville a des prix bas et des loyers élevés (rendement brut supérieur à 8 %) : le crédit y est léger.
- Vous ne voulez pas dépendre d'un propriétaire tiers.
Quand préférer la sous-location
- Capital inférieur à 30 000 €, ou que vous ne voulez pas immobiliser.
- Besoin de revenus rapides (trésorerie, transition professionnelle).
- Ville aux prix élevés où l'achat ne s'autofinance pas (Paris, Lyon, Bordeaux, Annecy, côte basque).
- Envie de tester le métier avant d'acheter.
Souslo affiche ce comparatif pour chaque annonce de votre ville, avec le prix au mètre carré local et le taux de crédit du moment, dans la section « Et si vous aviez acheté ? » de l'accueil. Pour le détail du calcul de sous-location, voir la méthode complète.
Questions fréquentes
La sous-location rapporte-t-elle plus que l'investissement locatif ?
En cash immédiat et en rendement du capital, oui : 400 à 700 € par mois pour 5 000 € investis, contre 100 à 300 € pour 25 000 € et plus d'apport. L'achat rapporte en revanche un patrimoine à long terme.
Peut-on faire de la sous-location puis acheter ?
C'est la stratégie la plus courante chez les professionnels : la sous-location génère le cash et les bilans qui permettent d'emprunter, puis les achats construisent le patrimoine.
La sous-location est-elle plus risquée que l'achat ?
Les risques sont différents : la sous-location expose à la fin de bail et aux changements de réglementation locale, mais engage peu de capital ; l'achat expose aux prix, aux taux et à la revente, avec un capital important immobilisé sur vingt ans.
Souslo calcule ce qu’il te reste chaque mois pour chaque logement à louer, puis t’aide à convaincre le propriétaire et à signer.
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Publié le 15 juin 2026, mis à jour le 4 octobre 2026.