sousloRentabilité d'une sous-location : comment calculer ce qu'il vous reste vraiment
Prix par nuit, taux d'occupation, commissions, ménage, loyer, charges, impôts : le calcul exact du reste mensuel d'une sous-location, un exemple complet et les seuils à respecter avant de signer.
Le reste mensuel, c'est ce qu'il vous reste une fois tout payé : loyer, charges, ménage, plateforme, assurance, énergie. C'est le seul chiffre qui compte, et il se calcule avant de signer, pas après. Voici la méthode, poste par poste, puis un exemple complet.
Étape 1 : estimer le chiffre d'affaires
Le chiffre d'affaires mensuel = prix moyen par nuit × nuits occupées + frais de ménage facturés. Trois sources pour l'estimer : les annonces comparables de votre quartier (regardez leurs calendriers sur 60 jours), les outils de données de marché, et les moyennes par ville que Souslo publie dans son classement. Prenez toujours le bas de la fourchette pour le prix et une occupation de 55 à 65 % en année pleine, pas les 85 % d'un mois d'août.
Pour la moyenne durée (bail mobilité), le calcul est plus simple : loyer mensuel meublé du marché × taux d'occupation de 90 à 95 %.
Étape 2 : lister toutes les charges
| Poste | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Loyer au propriétaire | Le loyer demandé sur l'annonce, charges comprises ou non |
| Charges de copropriété non récupérées | 20 à 80 €/mois |
| Électricité, gaz, eau | 80 à 150 €/mois (les voyageurs ne font pas d'économies) |
| Internet | 25 à 35 €/mois |
| Assurance multirisque + RC pro | 20 à 50 €/mois par logement |
| Commission des plateformes | 3 % côté hôte + frais voyageurs, ou 14 à 16 % en tarification hôte unique |
| Ménage et linge | 35 à 60 € par rotation ; comptez 6 à 10 rotations par mois |
| Consommables | 15 à 30 €/mois (café, savon, papier, produits) |
| Maintenance et renouvellement | 3 à 5 % du chiffre d'affaires |
| Logiciels (channel manager, pricing, serrure) | 15 à 40 €/mois |
| Taxe de séjour | Collectée auprès du voyageur, neutre |
| CFE | 200 à 800 €/an selon la commune |
Étape 3 : l'exemple complet
T2 de 45 m² à La Rochelle, loyer 820 € charges comprises, courte durée.
| Ligne | Par mois |
|---|---|
| Prix moyen 98 € × 19 nuits | 1 862 € |
| Frais de ménage facturés (7 × 55 €) | 385 € |
| Chiffre d'affaires | 2 247 € |
| Commission plateforme 15 % | − 337 € |
| Ménage et linge (7 × 50 €) | − 350 € |
| Loyer | − 820 € |
| Énergie, eau, internet | − 140 € |
| Assurance, logiciels, consommables | − 85 € |
| Maintenance 4 % | − 90 € |
| Reste avant impôt | 425 € |
425 € par mois, soit 5 100 € par an pour une mise de départ d'environ 5 500 € (dépôt 1 640 €, premier loyer 820 €, ameublement 3 000 €). Le capital est récupéré en 13 mois, et le dépôt de garantie vous sera rendu. C'est un bon logement, pas un exceptionnel : les meilleures annonces d'une ville touristique dépassent 700 € de reste.
Étape 4 : les trois seuils avant de signer
- Le seuil de rentabilité : combien de nuits par mois pour couvrir loyer et charges fixes ? Dans l'exemple, 1 145 € de charges fixes ÷ (98 € − 15 % − part de ménage) ≈ 14 nuits. Si le seuil dépasse 17 nuits (55 %), passez votre chemin.
- Le ratio revenu / loyer : visez un chiffre d'affaires d'au moins 2,2 fois le loyer. En dessous de 1,8, la marge disparaît au premier imprévu.
- La saison basse : calculez le reste du pire mois (janvier, en général). Il peut être négatif ; vérifiez que les bons mois le compensent, et gardez deux mois de loyer de trésorerie.
Étape 5 : l'impôt
En micro-BIC (meublé non classé), 30 % d'abattement : vous êtes imposé sur 70 % du chiffre d'affaires, pas sur le reste, ce qui est très défavorable en sous-location où les charges représentent 80 % des recettes. Le régime réel ou la société à l'IS s'imposent dès le premier logement. Voir fiscalité de la sous-location.
Les erreurs de calcul classiques
- Prendre le prix affiché par les concurrents plutôt que le prix réellement encaissé (remises, longs séjours, saison basse).
- Oublier l'énergie : un chauffage électrique en hiver peut coûter 200 € par mois.
- Compter 25 nuits par mois : c'est une performance de top 10 %, pas une moyenne.
- Négliger le temps : 6 à 8 heures par mois et par logement si vous déléguez le ménage, 20 heures si vous le faites.
Souslo fait ce calcul pour chaque annonce de votre ville, avec les hypothèses de la ville que vous pouvez modifier, et affiche le seuil de rentabilité et la projection mois par mois. Pour comprendre les ordres de grandeur par ville, lisez combien rapporte la sous-location.
Questions fréquentes
Quel reste mensuel viser pour un logement en sous-location ?
Au moins 300 € par mois après toutes les charges, en hypothèse prudente (occupation 55 à 65 %). En dessous, le temps passé et les imprévus ne sont pas rémunérés.
Quel taux d'occupation retenir pour le calcul ?
55 à 65 % en année pleine pour la courte durée, 90 à 95 % pour la moyenne durée. Les 80 % et plus existent sur quelques mois, pas sur douze.
Faut-il compter le ménage facturé dans le chiffre d'affaires ?
Oui, mais il ressort presque intégralement en charge. Il faut le compter des deux côtés pour ne pas fausser la commission de la plateforme, qui s'applique dessus.
Souslo calcule ce qu’il te reste chaque mois pour chaque logement à louer, puis t’aide à convaincre le propriétaire et à signer.
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Publié le 16 mars 2026, mis à jour le 2 octobre 2026.