Bail dérogatoire, bail civil ou bail commercial : quel contrat signer pour sous-louer ?

Pourquoi le bail d'habitation ne convient pas, ce que permettent le bail civil, le bail dérogatoire de 3 ans et le bail commercial, et les clauses indispensables d'un bail de sous-location.

Le choix du bail est la décision juridique la plus importante d'un sous-loueur. Un mauvais contrat, c'est un propriétaire qui peut vous mettre dehors en trois mois, ou à l'inverse un bail d'habitation inadapté qui vous fait courir le risque de nullité. Trois contrats sont possibles ; voici comment choisir.

Pourquoi pas un bail d'habitation classique ?

Le bail de la loi du 6 juillet 1989 est réservé à la résidence principale du locataire. Une société ne peut pas y habiter, et vous n'y habiterez pas : le contrat serait requalifié, et ses protections (durée, préavis, encadrement des loyers) ne s'appliqueraient de toute façon pas à vous. Il faut donc un bail dont la destination est l'exploitation d'un hébergement meublé.

Option 1 : le bail civil (Code civil, articles 1713 et suivants)

C'est le contrat de droit commun, librement négocié. Durée, loyer, révision, préavis, conditions de sortie : tout se fixe entre les parties. Il convient parfaitement à une société qui loue un logement pour l'exploiter en meublé de tourisme ou en moyenne durée.

Avantages : souplesse totale, pas de formalisme, durée au choix (3 ans fermes est courant).
Inconvénients : pas de droit au renouvellement, pas d'indemnité d'éviction ; tout dépend de la qualité de la rédaction.

Option 2 : le bail dérogatoire (article L.145-5 du Code de commerce)

Le bail dérogatoire est un bail commercial de courte durée, de trois ans au maximum, qui échappe au statut des baux commerciaux. Il s'adresse aux activités commerciales, ce qu'est l'exploitation d'un meublé de tourisme avec prestations. Le propriétaire aime sa clarté : à l'échéance, le bail prend fin sans indemnité, sauf si les parties poursuivent, auquel cas un bail commercial de neuf ans naît automatiquement.

Avantages : cadre connu des propriétaires et des notaires, durée ferme, sortie propre, possibilité d'enchaîner sur un bail commercial si tout se passe bien.
Inconvénients : trois ans maximum ; à surveiller, la poursuite tacite qui transforme le bail.

C'est le contrat que Souslo propose dans son Bail dérogatoire PRO : seize articles rédigés pour la sous-location, avec l'autorisation de sous-louer intégrée, modifiables et imprimables.

Option 3 : le bail commercial (9 ans)

Le bail commercial « 3-6-9 » donne au locataire un droit au renouvellement et à une indemnité d'éviction. C'est le contrat le plus protecteur pour vous, mais le plus difficile à obtenir d'un propriétaire d'appartement, et il soulève la question de la destination du local (un logement n'est pas un local commercial sans changement d'usage). À réserver aux immeubles entiers ou aux propriétaires institutionnels.

Comparatif

Les clauses indispensables

1. Destination : « exploitation d'un hébergement meublé de courte et moyenne durée », noir sur blanc.
2. Autorisation expresse de sous-louer, avec le type d'occupants et, si le propriétaire le souhaite, le prix maximal.
3. Durée ferme et conditions de résiliation : préavis de trois mois, cas de force majeure (interdiction municipale, décision de copropriété) permettant une sortie sans pénalité.
4. Loyer et révision : indexation sur l'ILC ou l'IRL, date de paiement, pénalités de retard.
5. Dépôt de garantie : un ou deux mois, modalités de restitution.
6. Travaux et entretien : qui paie quoi ; l'entretien courant et les petites réparations à votre charge, le gros œuvre au propriétaire.
7. Assurances : multirisque et RC pro pour vous, propriétaire non occupant pour lui.
8. État des lieux : contradictoire, avec photos horodatées.
9. Ameublement : inventaire du mobilier que vous apportez, qui reste votre propriété.
10. Réglementation : engagement de respecter la déclaration en mairie et les règles de la copropriété.

Et le bail mobilité ?

Le bail mobilité (loi ELAN) est le contrat que vous signez avec vos occupants de moyenne durée (étudiants, salariés en mission, 1 à 10 mois), pas celui qui vous lie au propriétaire. Il est détaillé dans notre guide bail mobilité et moyenne durée.

Faut-il un notaire ou un avocat ?

Pas obligatoire. Un bail bien rédigé, signé en deux exemplaires (ou électroniquement), suffit. Faites relire le premier par un avocat si l'enjeu est important : 300 à 600 € pour une relecture valent moins qu'un contentieux. Les baux Souslo sont rédigés sur la base d'un modèle d'avocat et laissent chaque clause modifiable.

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Publié le 2 mars 2026, mis à jour le 28 septembre 2026.