Sous-location Airbnb : ce que dit la loi en 2026

LégalMis à jour le 5 octobre 2026·4 min de lecture

Accord du propriétaire, déclaration en mairie, changement d'usage, limite de nuitées, DPE, copropriété : toutes les règles de la sous-location sur Airbnb après la loi Le Meur.

« Peut-on sous-louer sur Airbnb ? » est la question la plus posée par les futurs sous-loueurs. La réponse courte : oui, si le propriétaire l'a autorisé par écrit et si vous respectez la réglementation des meublés de tourisme de votre commune. La réponse longue tient en six règles, que voici.

Règle 1 : l'accord écrit du propriétaire

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire de sous-louer sans l'accord écrit du bailleur, « y compris sur le prix du loyer ». Pour les autres baux (civil, commercial), le Code civil et la jurisprudence imposent la même exigence dès lors que le bail interdit ou encadre la sous-location, ce qui est presque toujours le cas. Sans cet accord, le bail peut être résilié et, depuis un arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2019, les sous-loyers perçus doivent être restitués au propriétaire.

Concrètement, faites signer un document distinct ou une clause du bail qui précise : l'autorisation de sous-louer, la nature de la sous-location (meublé de tourisme, moyenne durée), la durée et le prix maximal. Souslo génère cet accord en même temps que le bail.

Règle 2 : la déclaration en mairie et le numéro d'enregistrement

Tout meublé de tourisme doit être déclaré en mairie. Dans les communes qui ont instauré l'enregistrement (toutes les grandes villes et la plupart des villes touristiques), vous obtenez un numéro à 13 chiffres à afficher sur chaque annonce. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 généralise cette déclaration avec enregistrement à toutes les communes, via un téléservice national, au plus tard en mai 2026. Louer sans numéro expose à une amende civile pouvant atteindre 10 000 € par logement, et les plateformes retirent les annonces non numérotées.

Règle 3 : le changement d'usage

Dans les communes de plus de 200 000 habitants, dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, ainsi que dans toutes les communes qui l'ont décidé, transformer un logement en meublé de tourisme loué toute l'année exige une autorisation de changement d'usage (article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation). À Paris, Lyon, Bordeaux, Nice ou Annecy, cette autorisation peut être soumise à compensation : il faut transformer en logement une surface équivalente de locaux commerciaux. Dans beaucoup de villes moyennes, elle est accordée sur simple demande ou limitée à un nombre d'années.

Pour un sous-loueur, c'est le point à vérifier avant même de contacter un propriétaire. Notre classement des villes indique pour chacune le niveau de contrainte. Les stratégies de contournement (louer « en résidence principale » un logement qui ne l'est pas) sont des fraudes sanctionnées jusqu'à 100 000 € d'amende.

Règle 4 : la limite de nuitées

La limite de 120 nuitées par an ne concerne que la résidence principale du loueur. Un sous-loueur professionnel n'habite pas le logement : cette limite ne s'applique pas à lui, mais il doit alors disposer du changement d'usage lorsque la commune l'exige. La loi Le Meur permet en outre aux communes d'abaisser le plafond de la résidence principale à 90 nuitées.

Règle 5 : le DPE et la décence

Depuis la loi Le Meur, dans les communes soumises au changement d'usage, un logement nouvellement mis en meublé de tourisme doit afficher un DPE compris entre A et E (D à partir de 2034), et tous les meublés de tourisme devront respecter ce seuil en 2034. Le logement doit par ailleurs respecter les critères de décence : surface minimale de 9 m², chauffage, eau chaude, absence de risque pour la sécurité.

Règle 6 : la copropriété

Le règlement de copropriété peut interdire la location meublée de courte durée, en particulier lorsqu'il contient une clause d'habitation bourgeoise exclusive. La loi Le Meur autorise désormais l'assemblée générale à interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers dans les immeubles dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale. Demandez le règlement de copropriété avant la visite et lisez la destination de l'immeuble.

Et la fiscalité ?

Les revenus de sous-location sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En micro-BIC, l'abattement est de 30 % pour un meublé de tourisme non classé (plafond 15 000 € de recettes) et de 50 % pour un meublé classé (plafond 77 700 €). Au-delà ou sur option, le régime réel déduit toutes vos charges. En société, l'impôt sur les sociétés s'applique. Lisez notre dossier fiscalité de la sous-location.

Tableau récapitulatif

Obligation	Qui est concerné	Sanction en cas d'oubli
Accord écrit du propriétaire	Tous les sous-loueurs	Résiliation du bail, restitution des sous-loyers
Déclaration et numéro d'enregistrement	Tous les meublés de tourisme	Jusqu'à 10 000 € par logement, retrait des annonces
Changement d'usage	Villes de plus de 200 000 habitants, petite couronne, communes volontaires	Jusqu'à 50 000 € par logement, astreinte
DPE A à E	Nouveaux meublés en zone de changement d'usage	Refus d'autorisation
Respect du règlement de copropriété	Tous les appartements	Cessation de l'activité, dommages et intérêts

La bonne approche

Privilégiez les villes où le changement d'usage est simple ou inexistant, obtenez systématiquement l'accord écrit, déclarez chaque logement, et pensez à la moyenne durée (bail mobilité de 1 à 10 mois) qui échappe aux contraintes des meublés de tourisme : elle est souvent plus rentable dans les grandes villes étudiantes. Les points de droit essentiels sont résumés dans notre guide, et Souslo garde pour chaque ville un onglet Réglementation à jour.

Questions fréquentes

Peut-on sous-louer son propre appartement sur Airbnb ?

Un locataire peut sous-louer sa résidence principale avec l'accord écrit du propriétaire, dans la limite de 120 nuitées par an (90 dans certaines communes), à un prix au mètre carré qui ne dépasse pas son propre loyer. C'est différent de la sous-location professionnelle, qui porte sur un logement que vous n'habitez pas.

Quelle amende pour une sous-location Airbnb sans autorisation ?

Sans accord du propriétaire : résiliation du bail et restitution des sous-loyers. Sans numéro d'enregistrement : jusqu'à 10 000 € par logement. Sans changement d'usage dans une ville qui l'exige : jusqu'à 50 000 € par logement.

La loi Le Meur interdit-elle la sous-location ?

Non. Elle renforce l'encadrement des meublés de tourisme : enregistrement généralisé, DPE minimal, plafond de nuitées abaissable à 90 pour la résidence principale, fiscalité moins favorable, pouvoirs accrus des copropriétés. La sous-location professionnelle reste possible dans ce cadre.

Le changement d'usage est-il obligatoire partout ?

Non. Il s'applique de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans la petite couronne parisienne, et dans les communes qui ont choisi de l'instaurer. Ailleurs, une simple déclaration suffit.

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Nous exploitons nous-mêmes des logements en sous-location et nous écrivons à partir de ce que nous voyons sur le terrain et dans les annonces de 48 villes, chaque semaine. Contenu informatif, qui ne remplace pas l’avis d’un juriste ou d’un comptable.