Moyenne durée : la sous-location sans Airbnb (et sans ses contraintes)

Missions, stages, mutations, internes, travaux : comment remplir un logement 11 mois par an en bail mobilité, à quel prix, avec quels contrats et quelles plateformes, et pourquoi c'est le modèle le plus solide dans les grandes villes.

Quand on dit sous-location, tout le monde pense Airbnb. Pourtant, une part croissante des sous-loueurs professionnels gagne mieux, avec moins de travail et moins de risques réglementaires, en louant à des gens qui restent un à dix mois : salariés en mission, étudiants en stage, internes en médecine, familles en travaux, cadres mutés qui cherchent leur futur logement. C'est la moyenne durée, et dans beaucoup de villes c'est le meilleur modèle.

Pourquoi la moyenne durée marche si bien

Parce que la demande est énorme et mal servie. Un hôpital, un chantier, un siège social, une université ou un tribunal fait venir chaque année des centaines de personnes pour quelques mois. L'hôtel est trop cher et inadapté, la location classique exige un bail d'un an et un garant, Airbnb est hors budget au-delà de quinze jours. Entre les deux, le logement meublé, propre, équipé, loué au mois avec un contrat simple : c'est vous.

Côté exploitation, tout est plus léger. Un séjour de trois mois, c'est un ménage, un état des lieux, deux messages. Pas de linge à changer trois fois par semaine, pas de voisins excédés par les valises à roulettes, pas de saison basse : janvier se loue aussi bien que juillet. Et le voyageur qui reste trois mois prend soin du logement comme d'un chez-lui.

Dans quelles villes ?

Partout où il y a un flux de professionnels en déplacement : les métropoles (Lyon, Toulouse, Montpellier, Nantes, Bordeaux, Lille, Strasbourg), les villes à CHU et à université, les zones industrielles et les grands chantiers (nucléaire, ports, infrastructures), les villes administratives. Le classement des villes de Souslo affiche pour chacune le reste en courte durée et en moyenne durée : dans les grandes villes encadrées, la colonne moyenne durée gagne souvent.

Sur chaque annonce de votre ville, Souslo calcule les deux scénarios. Dans les annonces chiffrées, basculez le sélecteur « Airbnb / Moyenne durée » pour voir ce qu'il reste dans chaque cas.

Quel contrat signer avec l'occupant ?

Le bail mobilité

Créé par la loi ELAN de 2018, c'est le contrat fait pour ça : 1 à 10 mois, non renouvelable avec le même occupant, meublé obligatoire, pas de dépôt de garantie (mais la garantie Visale est possible), préavis d'un mois pour l'occupant, aucun pour vous avant le terme. L'occupant doit justifier d'un motif : formation, études, stage, apprentissage, mission temporaire, mutation, engagement civique. Il exige que vous soyez en droit de louer : votre bail avec le propriétaire doit autoriser la sous-location. Détails dans notre guide bail mobilité et moyenne durée.

Le contrat avec une entreprise

Quand c'est l'employeur qui loue pour son salarié, signez un contrat de location meublée avec la société (code civil), au mois, facturé avec TVA si vous y êtes assujetti. C'est la clientèle la plus fiable : paiement par virement d'entreprise, séjours longs, renouvellements.

Ce qu'il faut éviter

Un bail meublé classique d'un an avec un particulier dans un logement que vous sous-louez : il bénéficierait de la protection du locataire et vous ne pourriez pas le faire partir à la fin de votre propre bail.

Combien ça rapporte ?

Exemple à Montpellier, T2 de 42 m² loué 750 € vide au propriétaire.

165 € sur le papier, mais ce même logement en courte durée à Montpellier, changement d'usage oblige, serait illégal ou plafonné. Et avec un loyer propriétaire négocié à 680 €, ou un T3 partagé par deux professionnels (1 600 € par mois), le reste passe à 300-450 €. La moyenne durée gagne sur la régularité : douze mois identiques, zéro surprise. Pour comparer sur vos annonces, utilisez le calcul d'une annonce.

Où trouver les occupants

• Les plateformes de moyenne durée (logement meublé au mois pour professionnels) : commission 5 à 10 %, paiements sécurisés, demandes de 1 à 6 mois.
• Les entreprises et hôpitaux directement : le service RH ou la direction des affaires médicales du CHU, les grandes entreprises de BTP et d'énergie, les cabinets de relocation. Un e-mail avec vos logements et vos tarifs au mois, et vous entrez dans leur liste.
• Les écoles et universités pour les stagiaires et les étudiants en mobilité, souvent via le service logement.
• Airbnb en réglage long séjour : remise 30-40 % à partir de 28 nuits, calendrier ouvert ; une part notable des réservations de plus d'un mois passe encore par là.

Organiser le logement pour la moyenne durée

Un vrai bureau avec une chaise correcte et une bonne connexion, c'est le premier critère. Ensuite : lave-linge, cuisine complète (pas juste une plaque), rangements, literie de qualité, une place de parking si possible. Le guide d'ameublement de Souslo propose une liste adaptée ; le livret d'accueil se décline en version longue durée (poubelles, courrier, commerces, médecin).

Prévoyez un état des lieux d'entrée et de sortie signés, une caution ou une garantie Visale quand le contrat le permet, et un règlement simple. L'onglet Mise en location génère les messages et les check-lists.

Le mix gagnant

Beaucoup de sous-loueurs combinent : moyenne durée de septembre à juin dans les villes étudiantes et hospitalières, courte durée en juillet-août et pendant les grands événements. Un calendrier, deux clientèles, une occupation proche de 100 % sur l'année, et une exposition réglementaire minimale. Souslo affiche le calendrier des pics de chaque ville pour placer ces fenêtres.

Pour aller plus loin : la gestion au quotidien, le contrat à signer avec le propriétaire, et le guide complet de la sous-location.

Questions fréquentes

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Publié le 13 octobre 2026, mis à jour le 13 octobre 2026.