sousloCombien de logements pour vivre de la sous-location ? Le plan sur 24 mois
Objectif 3 000 € nets par mois : combien de logements, combien de propriétaires à contacter, quelle trésorerie, à quel rythme signer. Le plan mois par mois d'un sous-loueur qui part de zéro, avec les chiffres.
« Il faut combien de logements pour en vivre ? » C'est la question que tout le monde pose au bout d'une semaine. La réponse tient en une division, mais ce qui compte, c'est ce qu'il y a avant : le rythme de signature, la trésorerie et le temps. Voici le plan tel que Souslo le calcule, pour un objectif de 3 000 € par mois, en partant de zéro.
La division
Un logement bien choisi laisse entre 300 et 700 € par mois après loyer et charges, selon la ville. Prenons 450 € de reste moyen par logement, en hypothèse prudente (occupation 60 %, prix bas de fourchette, toutes les charges comptées, hors impôt). Pour 3 000 € : 7 logements. À 600 € de reste moyen (ville touristique, bons choix) : 5. À 300 € (ville moyenne, moyenne durée) : 10.
Souslo fait cette division pour votre ville avec vos annonces réelles : sur l'accueil, réglez le curseur d'objectif et le plan indique combien de logements signer et combien de propriétaires contacter.
Le rythme de signature
Au début, une signature demande 30 à 50 contacts : 10 par jour pendant un mois. Après trois mois, l'expérience divise ce chiffre par deux. Un sous-loueur assidu signe en général son premier logement entre la semaine 4 et la semaine 8, puis un par mois, puis deux par mois quand les premiers revenus financent les suivants. Le plan réaliste :
| Mois | Logements signés | Reste mensuel cumulé | Ce qui se passe |
|---|---|---|---|
| 1-2 | 0 → 1 | 0 € | Structure, dossier, prospection quotidienne, première signature |
| 3 | 1 | ≈ 200 € | Premier mois d'exploitation : prix d'appel, premiers avis |
| 4-6 | 2 → 3 | 900 à 1 300 € | Le premier logement finance le dépôt du deuxième ; ménage externalisé |
| 7-12 | 4 → 6 | 1 800 à 2 700 € | Un logement par mois ; un prestataire pour les arrivées ; société si pas encore fait |
| 13-18 | 7 → 8 | 3 000 à 3 600 € | Objectif atteint ; revenus réels contre prévu, renégociation des moins bons |
| 19-24 | 8 → 10 | 3 600 à 4 500 € | Consolidation, délégation, premier dossier bancaire pour acheter |
Vingt-quatre mois pour un revenu stable de 3 000 € : c'est le tempo observé chez ceux qui tiennent la prospection quotidienne. Ceux qui prospectent le week-end seulement mettent le double.
La trésorerie
Chaque logement demande 3 000 à 8 000 € au départ (dépôt, premier loyer, ameublement), dont le dépôt est récupérable. Le premier logement vient de votre épargne ; à partir du deuxième, la règle est : le reste des logements en place finance le dépôt et le mobilier du suivant. Avec 450 € par logement et un démarrage à 4 500 €, chaque logement en place « produit » un nouveau logement tous les dix mois ; à trois logements, un nouveau tous les trois mois.
Gardez en permanence deux mois de loyer de côté par logement. C'est non négociable : un janvier à 40 % d'occupation ne doit jamais mettre en retard un virement au propriétaire. L'onglet Trésorerie calcule cette réserve à partir de la saisonnalité de votre ville, et Revenus prévus montre votre année mois par mois.
Le temps
Un logement bien organisé (ménage délégué, arrivée autonome, messages automatiques) prend 6 à 8 heures par mois. Sept logements : 45 à 55 heures, soit un mi-temps, plus la prospection. À partir de quatre logements, un prestataire pour les arrivées et le ménage (15 à 20 % du chiffre d'affaires) ramène votre temps à 20 heures par mois. Les fiches de poste prêtes à l'emploi sont dans Déléguer.
Les trois erreurs qui cassent le plan
- Signer vite un logement médiocre pour « lancer la machine ». Un logement à 150 € de reste prend autant de temps qu'un logement à 500 € et ne finance rien. Le calcul avant la signature, toujours : la méthode.
- S'arrêter de prospecter après la première signature. La prospection continue est ce qui donne le rythme d'un logement par mois.
- Tout faire soi-même au-delà de trois logements : le temps passé au ménage est du temps qui ne signe pas.
Et après 3 000 € ?
À huit logements et deux bilans, l'entreprise emprunte. Les sous-loueurs qui durent achètent ensuite un logement par an, financé par la sous-location, souvent auprès des propriétaires avec qui ils travaillent déjà. Le comparatif sous-location ou achat détaille cette stratégie en deux temps.
Pour commencer : les annonces de votre ville, chiffrées, et le budget du premier logement.
Questions fréquentes
Combien de logements pour gagner 3 000 € par mois en sous-location ?
Entre 5 et 10 selon la ville : 5 à 600 € de reste moyen (ville touristique), 7 à 450 €, 10 à 300 € (moyenne durée en ville moyenne). Souslo calcule le chiffre pour votre ville et votre objectif.
Combien de temps pour vivre de la sous-location ?
Environ 18 à 24 mois pour un revenu stable de 3 000 € par mois, avec une prospection quotidienne et un logement signé par mois à partir du troisième mois.
Quelle trésorerie garder en sous-location ?
Deux mois de loyer par logement, en permanence, pour absorber la saison basse et les imprévus sans jamais retarder un paiement au propriétaire.
Souslo calcule ce qu’il te reste chaque mois pour chaque logement à louer, puis t’aide à convaincre le propriétaire et à signer.
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Publié le 13 octobre 2026, mis à jour le 13 octobre 2026.