sousloBusiness plan de la sous-location : le modèle chiffré pour se lancer
Objectifs, chiffre d'affaires, charges, trésorerie, nombre de logements : le business plan de la sous-location professionnelle, étape par étape, avec un exemple chiffré.
Avant de signer un premier bail, posez les chiffres. Un business plan de sous-location n'a rien d'un pavé indigeste : c'est une page qui répond à cinq questions — combien je vise, avec combien de logements, pour quelle mise de départ, quelles charges, et au bout de combien de temps c'est rentable. Il vous évite de signer un logement qui ne se loue pas, et il rassure un partenaire, un associé ou une banque si vous cherchez à financer votre démarrage.
- Un logement en sous-location laisse en moyenne 300 à 600 € par mois après toutes charges.
- Pour un revenu de 2 500 € par mois, visez 5 à 8 logements selon la ville.
- La mise de départ est de 3 000 à 8 000 € par logement, dépôt de garantie compris.
- Un logement est généralement rentabilisé en 4 à 8 mois d'exploitation.
1. Fixer l'objectif
Commencez par la fin : quel revenu mensuel visez-vous, et dans quel délai ? Un objectif réaliste pour une première année à temps partiel est de 1 500 à 2 500 € de reste par mois. L'outil Objectif de cash-flow de Souslo traduit votre objectif en nombre de logements à signer et de propriétaires à contacter, à partir des chiffres réels de votre ville.
2. Estimer le chiffre d'affaires
Le chiffre d'affaires d'un logement, c'est le revenu locatif (nuitées en courte durée, ou loyers en colocation et moyenne durée) avant charges. Il dépend entièrement de votre ville et de votre segment. Ne l'inventez pas : lisez les annonces chiffrées de votre ville, qui affichent le reste mensuel loyer et charges déduits, et recoupez avec le simulateur et le baromètre mensuel. La méthode de calcul est détaillée dans le calcul de la rentabilité.
3. Lister les charges
| Charge (par logement, T2 courte durée) | Part du CA |
|---|---|
| Loyer versé au propriétaire | 40–50 % |
| Commission des plateformes | ≈ 15 % |
| Ménage et linge | 10–18 % |
| Énergie, eau, internet, assurance | 8–12 % |
| Fournitures, maintenance, provisions | 3–5 % |
| Reste (avant impôt) | 15–25 % |
En colocation ou en corporate housing, la structure change : plus de loyers, moins de ménage, pas de commission plateforme. Chiffrez votre segment avec les outils Colocation et Entreprises.
4. Calculer la mise de départ et la trésorerie
Par logement : dépôt de garantie (1 à 2 mois), premier loyer, ameublement (2 000 à 4 000 € pour un T2), petit équipement, photos, assurance. Soit 3 000 à 8 000 €. Prévoyez aussi une avance de trésorerie : les premières réservations arrivent vite mais les plateformes versent avec un décalage, et vous payez le loyer dès le premier mois. L'outil Trésorerie simule vos mois creux et vous dit combien de logements vous pouvez lancer sans manquer de liquidités, et Meubler chiffre l'ameublement. Pour démarrer avec peu, lisez démarrer sans apport.
5. Déterminer le point mort et le délai de rentabilité
Le point mort, c'est le niveau d'occupation à partir duquel un logement couvre toutes ses charges. En dessous, vous perdez ; au-dessus, vous gagnez. Un bon logement atteint son point mort autour de 50 à 60 % d'occupation, ce qui laisse une marge de sécurité confortable. Côté investissement, le reste mensuel rembourse la mise de départ en 4 à 8 mois : au-delà, c'est du bénéfice. Combien de logements pour en vivre ? Nous l'avons détaillé dans combien de logements pour vivre de la sous-location.
Exemple de business plan sur un an
Objectif : 2 400 € de reste par mois en fin d'année. Ville moyenne, segment mixte courte et moyenne durée. Reste visé par logement : 400 €. Il faut donc 6 logements. Rythme de signature : un logement toutes les 6 à 8 semaines, soit 6 en huit à dix mois de prospection. Mise de départ : 6 × 5 000 € = 30 000 €, étalés au fur et à mesure des signatures (on réinvestit le reste des premiers logements). Mois 12 : 6 logements à 400 €, soit 2 400 € par mois, la mise des premiers logements déjà remboursée. C'est un scénario prudent et réaliste.
Choisir son statut et sa fiscalité
Micro-entreprise pour tester, SASU ou SARL dès que vous visez plusieurs logements : le détail est dans quel statut pour sous-louer et la fiscalité du sous-loueur. Le Kbis rassure les propriétaires et vous permet de signer un bail dérogatoire PRO au nom de l'entreprise.
Par où commencer
Ouvrez Souslo, choisissez votre ville, puis fixez votre objectif dans Objectif de cash-flow : vous saurez combien de logements signer et combien de propriétaires contacter. Chiffrez ensuite vos premiers logements dans les annonces et vérifiez votre trésorerie. Votre business plan tient sur une page, et il repose sur des chiffres réels, pas sur des promesses.
Questions fréquentes
Comment faire un business plan de sous-location ?
Répondez à cinq questions : quel revenu visé, avec combien de logements, pour quelle mise de départ, quelles charges et quel délai de rentabilité. Appuyez-vous sur les loyers réels de votre ville (annonces chiffrées, simulateur, baromètre) plutôt que sur des estimations, et prévoyez votre trésorerie.
Combien faut-il de logements pour vivre de la sous-location ?
Avec un reste moyen de 300 à 600 € par logement, il faut 5 à 8 logements pour atteindre 2 500 € par mois, selon la ville et le segment. L'outil Objectif de cash-flow de Souslo convertit votre objectif de revenu en nombre de logements à signer.
Quelle mise de départ pour se lancer en sous-location ?
Entre 3 000 et 8 000 € par logement : dépôt de garantie, premier loyer, ameublement, équipement, assurance et photos. On étale la mise au fil des signatures en réinvestissant le reste des premiers logements, et chaque logement se rembourse en 4 à 8 mois d'exploitation.
Souslo calcule ce qu’il te reste chaque mois pour chaque logement à louer, puis t’aide à convaincre le propriétaire et à signer.
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Publié le 14 octobre 2026, mis à jour le 14 octobre 2026.