sousloCréer sa société pour sous-louer : SASU, micro ou SCI ?
Pourquoi la sous-location professionnelle se fait presque toujours en société, ce que coûte vraiment une SASU, combien de temps ça prend et les erreurs qui bloquent le premier bail.
Beaucoup de sous-loueurs se posent la question du statut après avoir trouvé leur premier logement. C'est l'inverse qu'il faut faire : le statut conditionne le bail. Un propriétaire qui accepte la sous-location signe presque toujours avec une société, et un bail dérogatoire ou commercial ne peut pas être signé par un particulier. Sans structure, vous perdez les meilleurs dossiers avant même la négociation.
- La micro-entreprise suffit pour tester, mais plafonne et rassure mal les propriétaires.
- La SASU est le choix dominant : responsabilité limitée, image professionnelle, pas de cotisations sans rémunération.
- La SCI n'est pas adaptée : son objet est civil, la sous-location meublée est une activité commerciale.
- Comptez 200 à 400 € et une à deux semaines pour une SASU en ligne, puis un comptable à partir de 60 à 120 € par mois.
Pourquoi une société change la négociation
Devant un propriétaire, une société apporte trois choses qu'un particulier ne peut pas apporter : un Kbis qui prouve l'existence légale et l'objet social, une assurance professionnelle au nom de la structure, et la possibilité de signer un bail dérogatoire qui sort du régime protecteur du bail d'habitation — donc sans plafonnement du sous-loyer. C'est précisément ce que couvre notre guide du bail dérogatoire. Un particulier qui demande à sous-louer son bail d'habitation se heurte, lui, au plafond de l'article 8.
Les options, comparées
| Forme | Pour qui | Avantages | Limites |
|---|---|---|---|
| Micro-entreprise | Tester sur 1 logement | Gratuite, immédiate, comptabilité minimale | Plafond de chiffre d'affaires, responsabilité sur le patrimoine personnel, peu crédible face à un bailleur, charges sur le chiffre d'affaires et non sur la marge |
| SASU | La majorité des sous-loueurs | Responsabilité limitée aux apports, image solide, pas de cotisations si vous ne vous versez rien, dividendes possibles, entrée d'associés facile | Comptabilité obligatoire, coût de création, formalisme |
| EURL / SARL | Projet familial, gérant majoritaire | Charges sociales souvent plus faibles sur rémunération | Statut TNS, cotisations minimales même sans bénéfice |
| SCI | Détenir de l'immobilier, pas l'exploiter | — | Inadaptée : objet civil, la location meublée et la sous-location sont commerciales ; risque de requalification fiscale |
Le détail des régimes fiscaux correspondants est dans quel statut juridique pour sous-louer et la fiscalité du sous-loueur.
Ce que coûte vraiment une SASU
| Poste | Montant |
|---|---|
| Annonce légale | ≈ 140 € |
| Greffe (immatriculation) | ≈ 40 € |
| Dépôt du capital (banque ou en ligne) | 0 à 100 € |
| Rédaction des statuts via une plateforme | 0 à 200 € |
| Total création | 200 à 400 € |
| Comptable, ensuite | 60 à 120 €/mois |
| Compte bancaire professionnel | 10 à 40 €/mois |
Le capital social peut être de 1 €, mais mettez plutôt 1 000 à 5 000 € : c'est la première chose qu'un propriétaire regarde sur le Kbis, et une société au capital de 1 € envoie exactement le mauvais signal au moment de demander un bail.
Les cinq points à ne pas rater
- L'objet social. Il doit mentionner explicitement la location et la sous-location de biens immobiliers meublés, la prise à bail de tous locaux, et l'exploitation de résidences meublées. Un objet trop étroit vous bloquera au premier bail dérogatoire.
- Le code APE. Visez 5520Z (hébergement touristique et autre hébergement de courte durée) ou 6820A/6820B selon le modèle. Un code incohérent complique l'assurance.
- L'assurance avant le bail. Aucun propriétaire sérieux ne signe sans attestation. Souscrivez une RC professionnelle et une multirisque adaptée à la sous-location dès l'immatriculation.
- Le compte bancaire professionnel. Obligatoire pour une société, et indispensable pour encaisser les loyers et payer les propriétaires proprement.
- Le comptable, dès le début. La TVA sur l'hébergement avec services, le traitement des dépôts de garantie et l'amortissement du mobilier se décident à la création, pas au premier bilan.
Combien de temps
En ligne, comptez 24 à 72 h pour le dossier et la signature, puis une à deux semaines pour l'immatriculation au greffe et le Kbis définitif. Vous pouvez commencer à démarcher les propriétaires avec le récépissé de dépôt, mais ne signez pas de bail avant d'avoir le Kbis.
Souslo propose la création en ligne via LegalPlace, avec un tarif préférentiel pour les sous-loueurs. Statuts adaptés à la sous-location, annonce légale et dépôt au greffe compris.
Lien partenaire : Souslo perçoit une commission si vous créez votre société via ce lien, sans surcoût pour vous.
Faut-il attendre d'avoir un logement ?
Non, et c'est l'erreur la plus fréquente. Sans structure, vous ne pouvez pas signer le bail que le propriétaire vous accorde, et le temps de créer la société il aura reloué. Créez la structure quand vous avez identifié vos trois premières cibles et vérifié la réglementation de votre ville — pas avant d'avoir regardé les chiffres, pas après avoir eu un accord. Tout le parcours est balisé dans l'onglet Démarrer mon activité de Souslo.
Questions fréquentes
Peut-on sous-louer en micro-entreprise ?
Oui pour démarrer, mais avec trois limites : le plafond de chiffre d'affaires, la responsabilité sur votre patrimoine personnel, et surtout des cotisations calculées sur le chiffre d'affaires encaissé et non sur votre marge — ce qui pèse lourd quand l'essentiel des encaissements repart en loyer au propriétaire.
La SCI convient-elle à la sous-location ?
Non. Une SCI a un objet civil, alors que la location meublée et la sous-location sont des activités commerciales. L'exercer en SCI expose à une requalification fiscale à l'impôt sur les sociétés et pose un problème d'objet social. La SASU ou l'EURL sont les formes adaptées.
Combien de capital social mettre ?
Légalement 1 € suffit, mais prévoyez 1 000 à 5 000 €. Le capital figure sur le Kbis que le propriétaire va lire, et c'est aussi la trésorerie de départ qui vous permet de payer un loyer pendant un mois creux.
Faut-il un comptable dès le premier logement ?
Pour une SASU, oui : les comptes annuels sont obligatoires, et les choix structurants (TVA, amortissement du mobilier, traitement des dépôts de garantie) se prennent dès la création. Comptez 60 à 120 € par mois pour une structure avec un à trois logements.
Souslo calcule ce qu’il te reste chaque mois pour chaque logement à louer, puis t’aide à convaincre le propriétaire et à signer.
Je sous-loue des logements que je n’achète pas, et je filme tout : les chiffres réels, les rendez-vous avec les propriétaires, et les erreurs qui m’ont coûté cher.
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Publié le 16 octobre 2026, mis à jour le 16 octobre 2026.